Dél-Kalifornia szívében, ahol a gyors e-kereskedelmi növekedés és a nagy népsűrűség találkozik, egy érdekes osztalékot fizető vállalat található. Ez a vállalat, amely ipari ingatlanok megvásárlására és kezelésére specializálódott, erős pozíciót épített ki egy olyan piacon, ahol a verseny nagy, de a lehetőségek még nagyobbak.

A több mint 420 ingatlanból álló portfólióval és 11 milliárd dollár körüli piaci kapitalizációval ez a vállalat folyamatosan növekszik. 3,3%-os osztalékhozamot kínál, ami vonzó a befektetők számára, különösen, ha figyelembe vesszük a hosszú múltra visszatekintő rendszeres osztalékemeléseket. A jelenlegi kihívások, például az üresedés enyhe növekedése ellenére képes volt fenntartani a magas kihasználtságot és jelentősen növelni a bérleti díjakat. Ráadásul a közelmúltban felvázolt egy tervet arra vonatkozóan, hogy miként kíván tovább növekedni.

A vállalat bemutatása

A Rexford Industrial Realty, Inc. $REXR egy Los Angeles-i székhelyű vállalat, amely a dél-kaliforniai ipari ingatlanok megvásárlására, tulajdonlására és kezelésére szakosodott. A cég az Egyesült Államok egyik legnagyobb és legdinamikusabb ipari piacára összpontosít, így kulcsszerepet játszik ebben a szegmensben.

A 2001-ben alapított vállalat azóta ipari ingatlanok, köztük raktárak és elosztóközpontok megvásárlására és fejlesztésére összpontosít, amelyek elsősorban Los Angeles nagyvárosi területén, az Inland Empire-ben találhatók. Ez a stratégia tette a Rexford Industrial-t az ipari ingatlanok egyik legjelentősebb tulajdonosává és üzemeltetőjévé Dél-Kaliforniában.

A Rexford Industrial azzal különbözteti meg magát versenytársaitól, hogy képes felismerni és kihasználni az ipari ingatlanpiacon rejlő lehetőségeket, mind közvetlen akvizíciók, mind a meglévő ingatlanok átalakítása révén. Ez a megközelítés lehetővé teszi számukra, hogy a bérleti díjak növelésével és az eszközeik használatának optimalizálásával értéket teremtsenek részvényeseik számára.

A Rexford Industrial sikerének egyik kulcstényezője a helyi piac alapos ismerete és az a képességük, hogy gyorsan reagáljanak az ipari területek iránti kereslet változásaira. A kaliforniai piacot, különösen Los Angeles térségét a nagy népsűrűség és az e-kereskedelem erőteljes növekedése jellemzi, ami növeli a raktárak és logisztikai központok iránti keresletet. A Rexford Industrial a lehető legtöbbet hozza ki ebből a helyzetből, és folyamatosan bővíti portfólióját, amely jelenleg több száz ingatlant számlál.

Jelenleg több mint 420 ingatlannal rendelkezik, amelyek mintegy 720 épületet foglalnak magukban, és körülbelül 1600 bérlőt szolgálnak ki. Mintegy 11 milliárd dolláros piaci kapitalizációjával az ipari REIT-ek szegmensének egyik nagyobb szereplője.

Számos elemző szerint a Rexford Industrial vonzó befektetési lehetőség azok számára, akik stabil osztalékjövedelmet és hosszú távú növekedési potenciált keresnek. A vállalat jelenleg 3,3%-os osztalékhozamot kínál, ami több mint kétszerese az S&P 500 index átlagos hozamának. Az elmúlt évtizedben a Rexford rendszeresen több mint 10%-kal növelte osztalékát évente, ami lenyűgöző teljesítmény bármely ingatlanbefektetési társaság esetében. (Az erős működési eredmények ellenére azonban a vállalat részvényei 35%-kal a 2022-es csúcsuk alatt vannak, ami érdekes vételi lehetőséget jelenthet.

A Rexford egyik fő megkülönböztető jegye a többi ipari REIT-től a dél-kaliforniai földrajzi koncentráció. Ez a régió nemcsak az Egyesült Államok legnagyobb ipari piaca, hanem ha önálló gazdaság lenne, akkor a világ negyedik legnagyobb ipari piaca lenne. Dél-Kaliforniában a legalacsonyabb az üres ipari ingatlanok aránya az egész országban, ami rendkívül vonzóvá teszi ezt a területet.

Bár az üresedési ráták az utóbbi időben növekedtek, a 2023-as mélypontjuk óta több mint kétszeresére, közel 4%-ra emelkedtek Dél-Kaliforniában, E kihívások ellenére a Rexfordnak sikerült fenntartania portfóliója magas, 96,9%-os kihasználtságát (II. negyedév). Emellett a vállalat lenyűgöző, 67%-os bérleti díj növekedést tapasztalt a második negyedévben megújított bérleti szerződések esetében, ami azt mutatja, hogy az ingatlanjaik iránti kereslet továbbra is erős.

Ez a teljesítmény 11%-os részvényenkénti FFO-növekedést eredményezett a második negyedévben az előző évhez képest. Ez a növekedés valószínűleg folytatódni fog, mivel a Rexford nemcsak tervezi ingatlanjainak korszerűsítését, ami lehetővé teszi, hogy magasabb bérleti díjakat számítson fel, hanem a meglévő bérleti szerződésekben is bérleti díj emelést helyezett kilátásba.

Osztalék

A Rexford jelenleg részvényenként 0,4175 dollár negyedéves osztalékot fizet, ami részvényenként 1,67 dollár éves osztaléknak felel meg, és részvényeinek hozama e cikk írásakor körülbelül 3,3%.

A magas hozam mellett a Rexford az osztaléknövekedés terén is sztárszereplő. Már 10 egymást követő évben növelte az éves osztalékfizetését, és a februári 10%-os emeléssel a 2024-es év már a 11. egymást követő év, amikor is az osztalékot növelni fogja.

A Rexford növekedésének alapja

A Rexford úgy véli, hogy 2026-ig legalább 240 millió dollárral növelheti nettó működési bevételét (NOI). Ez a 2023-as negyedik negyedévi NOI-értékhez képest 42%-os növekedést jelentene.

A menedzsment például 95 millió dollár hasznot vár a meglévő ingatlanok átépítéséből. Ez lényegében azt jelenti, hogy a régebbi eszközöket veszik és korszerűsítik, hogy a REIT magasabb bérleti díjakat tudjon felszámítani. További mintegy 95 millió dollár várhatóan a meglévő bérleti szerződésekből származik, amelyek a régi bérleti szerződések lejárta után magasabb bérleti díjakra fognak átállni. Ez nem valami fantáziadús előrejelzés - 2023 negyedik negyedévében a Rexford 77%-kal magasabb bérleti díjakkal tudott új bérleti szerződéseket kötni, mint a lejáró bérleti szerződések.

Ez lesz a NOI-növekedés két legnagyobb hajtóereje a következő három évben, de nem csak ezek. További 40 millió dollár a meglévő bérleti szerződésekben szereplő bérleti díj emelésekből származik. És 10 millió dollár a közelmúltbeli akvizíciókból származik.

Ez azonban egy kis joker, mivel a Rexford mindig keresi az akvizíciós lehetőségeket. A 10 millió dollár ahhoz kapcsolódik, amit már megvásárolt, és ha a REIT további ingatlanokat vásárol, akkor jelentős növekedés következhet be.

A nagy sztori itt azonban nem a jövőbeli akvizíciók által kínált lehetőség. Azokat nem lehet megjósolni. A Rexford befektetési tézisének igazán vonzó része az, hogy minden, ami az itt kiemelt NOI-növekedési lehetőség támogatásához szükséges, már a portfólióban van, és csak arra vár, hogy kihasználják.

Milyen volt a vállalat utolsó negyedéve?

A vállalat nettó nyeresége 79,8 millió dollár, azaz 0,37 dollár volt hígított részvényenként, szemben az egy évvel korábbi 51,6 millió dollárral, azaz 0,26 dollárral részvényenként. A Core FFO (működésből származó pénzeszközök) 129,6 millió dollárra nőtt, ami 19,5%-os növekedést jelent az előző évhez képest, részvényenként 0,60 dollárral, ami 11,1%-os növekedést jelent. A portfólió nettó működési bevétele (NOI) 181,1 millió dollár volt, ami 20,9%-os növekedést jelent az előző évhez képest. A bérleti díjak GAAP-alapon 67,7%-kal, készpénzalapon pedig 49,0%-kal nőttek.

A cég portfóliójának átlagos kihasználtsága 96,9% volt. 2024 második negyedévében a cég három akvizíciót hajtott végre összesen 169,5 millió dollár értékben, és négy ingatlant értékesített 37 millió dollárért. A cég befektetései 2024 közepére összesen 1,3 milliárd dollárt tesznek ki. A vállalat emellett megkezdte a bérbeadást és stabilizálta a projekteket 54,3 millió dollár értékben.

A második negyedév végén a vállalatnak 125,7 millió dollár készpénze volt, és 995 millió dollár volt a rulírozó hitelkeretén. A vállalat teljes adósságállománya 3,4 milliárd dollár volt, 3,8%-os átlagos kamatláb mellett. Az igazgatótanács emellett jóváhagyta a 2024. harmadik negyedévre vonatkozó részvényenkénti 0,4175 dolláros osztalékfizetést.

A vállalat frissítette 2024-es kilátásait, és arra számít, hogy a Core FFO 2,32-2,34 dollárra emelkedik részvényenként, a portfólió NOI pedig 4,25%-5,25% között nő. Ezek az eredmények a vállalat erős teljesítményére és a dél-kaliforniai vonzó befektetési lehetőségek folyamatos növekedésére utalnak.

Kulcsfontosságú mutatók

ROE és ROA: A Rexford Industrial 3,50%-os ROE-t (saját tőke megtérülése) és 1,82%-os ROA-t (eszközarányos megtérülés) ér el, mindkét mutató magasabb, mint a szektor átlaga, ami alacsonyabb megtérülésre utal. Ezek a magasabb számok arra utalnak, hogy a vállalat az átlagos REIT-hez képest hatékonyabban termeli meg a saját tőke és az eszközök megtérülését.

Adósság/saját tőke arány: A Rexford Industrial adósság/saját tőke (Debt/Equity) mutatója 0,40, ami alacsonyabb, mint az ágazati átlag, ami növekvő tendenciát jelez. Az alacsonyabb arány azt jelzi, hogy a Rexford Industrial az ágazati átlaghoz képest alacsonyabb adósságszinttel rendelkezik.

Jelenlegi mutató és gyors mutató: A vállalat jelenlegi mutatója (rövid távú likviditás) 1,39, ami meghaladja a 0,89-es ágazati átlagot. A magasabb rövid lejárati arány azt jelzi, hogy a Rexford Industrial jobban képes fedezni rövid lejáratú kötelezettségeit. A Quick ratio (likviditási mutató) 0,98, ami szintén jobb, mint az ágazati átlag.

Nettó árrés: A Rexford Industrial Realty nettó árrése meghaladja az iparági szabványokat, és több mint 30 %.

A vállalat teljesítménye az elmúlt években

Összes bevétel: Az összbevétel a 2020-as 330 135 ezer dollárról 2021-ben 452 238 ezer dollárra nőtt. 2022-ben elérte a 631 204 ezer dollárt, majd 2023-ban 797 826 ezer dollárra emelkedett. Ez a folyamatos bevételnövekedés a vállalat sikeres üzleti stratégiáját és terjeszkedését jelzi.

Bruttó nyereségA: A bruttó nyereség a 2020-as 250.419 ezer dollárról 2021-ben 344.517 ezer dollárra nőtt. 2022-ben elérte a 480.701 ezer dollárt, és 2023-ban 613.347 ezer dollárra emelkedett. A bruttó nyereség növekedése a hatékonyság javulását és a jobb költséggazdálkodást jelzi.

Működési költségekA: A működési költségek a 2020. évi 152 064 ezer dollárról 2021-ben 200 259 ezer dollárra nőttek. 2022-ben 261 058 ezer dollár volt, és 2023-ban 319 537 ezer dollárra emelkedett. Ez a növekedés a vállalat terjeszkedését és megnövekedett tevékenységét tükrözi, de még így is jelentősen nőtt a nyereség.

Működési bevételA: A működési bevétel a 2020-as 98 355 ezer dollárról 144 258 ezer dollárra nőtt 2021-ben. 2022-ben 219 643 ezer dollár volt, és 293 810 ezer dollárra nőtt 2023-ban. Ez a növekedés a működési hatékonyság és jövedelmezőség javulását jelzi.

Kamatráfordítás (nettó nem működési kamatbevétel-ráfordítás): A nettó kamatkiadás a 2020-as -30 849 ezer dollárról 2021-ben -40 139 ezer dollárra nőtt. 2022-ben -48 496 ezer dollár volt, és 2023-ban -61 400 ezer dollárra nőtt. Ez a növekedés a növekvő kamatkiadásokat tükrözi, de ezt ellensúlyozták a magasabb bevételek.

Nettó nyereség Közös részvényesek: A törzsrészvényesek nettó nyeresége a 2020-as 61 349 ezer dollárról 2021-ben 111 761 ezer dollárra nőtt. 2022-ben 157 481 ezer dollár volt, 2023-ban pedig elérte a 227 449 ezer dollárt. A nettó nyereség ilyen jelentős növekedése a hatékony költséggazdálkodásra és a sikeres üzleti tevékenységre utal.

Egy részvényre jutó eredmény (EPS)A: Az egy részvényre jutó nyereség a 2020-as 0,51 dollárról 2021-ben 0,80 dollárra nőtt. 2022-ben 0,92 dollár volt, 2023-ban pedig 1,12 dollárra emelkedett. Az EPS növekedése növekvő részvényesi értéket és javuló jövedelmezőséget jelez a vállalat számára.

EBITDA: Az EBITDA a 2020-as 227 013 ezer dollárról 2021-ben 327 654 ezer dollárra nőtt. 2022-ben 422 447 ezer dollár volt, 2023-ban pedig elérte az 555 501 ezer dollárt. Ez a növekedés azt jelzi, hogy a vállalat hatékonyan termel készpénzt az alaptevékenységéből.

⚠ Fektessen felelősen!

A cikkben szereplő információk kizárólag oktatási célokat szolgálnak, és nem minősülnek befektetési ajánlásnak. A szerzők csak az általuk ismert tényeket ismertetik, és nem vonnak le következtetéseket, illetve nem tesznek ajánlásokat az olvasónak.

A befektetés kockázatos lehet, ha meggondolatlanul közelít hozzá. A Bulios nem ismeri az Ön pénzügyi helyzetét, ezért semmilyen módon nem ad konkrét tanácsokat és tippeket. A részvények kiválasztása, a stratégia és a portfólió felépítése egyéni kérdés, ezért mindig képezze magát, és végezze el saját részletes elemzését, mielőtt megvásárolna egy adott részvényt.